5月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年1—4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。數(shù)據(jù)顯示,1—4月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,1—4月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30592億元,同比名義增長(zhǎng)10.3%,增速比1—3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資21331億元,增長(zhǎng)14.2%,增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.7%。
(資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng))
對(duì)此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華表示,目前的波動(dòng)很正常,不影響對(duì)房地產(chǎn)投資總體平穩(wěn)運(yùn)行走勢(shì)的判斷。目前,不管是樓市調(diào)控還是去庫(kù)存都取得積極成效,未來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
調(diào)控積極成效明顯
1—4月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積664410萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.6%,增速比1—3月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅施工面積454589萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)2%。房屋新開(kāi)工面積51779萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)7.3%,增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。
1—4月份,商品房銷(xiāo)售面積42192萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.3%,增速比1—3月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)0.4%,辦公樓銷(xiāo)售面積下降4.3%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7%。商品房銷(xiāo)售額36222億元,增長(zhǎng)9%,增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)依然維持高位的情況,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這是因?yàn)椴糠殖鞘袔?kù)存減少,全國(guó)庫(kù)存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至44個(gè)月最低。另外,新開(kāi)工數(shù)據(jù)開(kāi)始上漲,房屋新開(kāi)工面積依然維持高位。加上區(qū)域市場(chǎng)特別是中東部地區(qū)及東北數(shù)據(jù)拉動(dòng),填補(bǔ)了之前的空缺。
此外,張大偉指出,2018年4月,時(shí)隔35個(gè)月后,房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)接近臨界點(diǎn),銷(xiāo)售面積同比上漲1.3%,銷(xiāo)售金額同比上漲9%,均是最近35個(gè)月的最低點(diǎn)。從市場(chǎng)趨勢(shì)看,同比數(shù)據(jù)特別是銷(xiāo)售面積很可能在今年5—6月出現(xiàn)3年來(lái)首次同比下調(diào)。
張大偉還表示,最近公布的房地產(chǎn)上市企業(yè)的業(yè)績(jī)印證了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)。從全國(guó)范圍看,房地產(chǎn)企業(yè)漲幅也明顯放緩,累計(jì)公布前四月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的企業(yè)中,數(shù)據(jù)同比漲幅明顯放緩,而且從數(shù)據(jù)看,4月單月,大部分企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比明顯放緩,大部分企業(yè)消化了2017年預(yù)留的簽約業(yè)績(jī),調(diào)控政策影響越來(lái)越明顯。但今年前4個(gè)月整體房企業(yè)績(jī)依然同比上漲明顯。
“穩(wěn)”字當(dāng)頭,加速金融去杠桿
在房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)的同時(shí),資金方面的變化引人關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,1—4月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48192億元,同比增長(zhǎng)2.1%,增速比1—3月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示,4月18日,央行降準(zhǔn),釋放4000億元增量資金,卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況,1—4月信貸增速的下滑,代表以金融去杠桿為目標(biāo),針對(duì)房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù),流向房地產(chǎn)的資金閘門(mén)逐漸關(guān)小,同時(shí),資金使用成本也在不斷提升。
郭毅認(rèn)為,在增加資金入口上,一方面,房企可積極尋求進(jìn)入到政策扶持的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域,比如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新,爭(zhēng)取信貸支持;另一方面,也應(yīng)合理定價(jià),加快庫(kù)存去化,加速回籠資金。
在房企收緊資金出口的方式上,由1—4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況中同樣透露出了些許端倪。
郭毅表示,房企收緊錢(qián)袋子之舉首先體現(xiàn)在拿地層面,1—4月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5412萬(wàn)平方米,同比下降2.1%。今年以來(lái),房企一改過(guò)去的大舉擴(kuò)張策略,拿地趨于保守,北京、杭州、成都等城市相繼出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象,其中北京流拍土地的數(shù)量更累計(jì)達(dá)到6宗之多。
其次,房企還通過(guò)快開(kāi)工、慢施工、緩竣工來(lái)提高資金的使用效率。1—4月份,房屋新開(kāi)工面積51779萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)7.3%;施工面積664410萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.6%;竣工面積25151萬(wàn)平方米,下降10.7%。在多項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的同時(shí),快開(kāi)工可以盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正,并將資金用于下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),慢施工、緩竣工則可以將開(kāi)發(fā)費(fèi)用的支付節(jié)點(diǎn)后移,由此實(shí)現(xiàn)資金使用效率的最大化,提升企業(yè)利潤(rùn)。
郭毅分析說(shuō),在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的目標(biāo)下,樓市調(diào)控的總體趨勢(shì)不會(huì)放松,而隨著金融去杠桿進(jìn)入下半場(chǎng),房地產(chǎn)資金緊縮的形勢(shì)也會(huì)繼續(xù)延續(xù),未來(lái),全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩位數(shù)的高增長(zhǎng)恐將難以持續(xù)。(記者 王松才)
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