北京、廣州等四城同日調(diào)整住房公積金政策,多地取消首套房商貸利率下限,超30城支持房子“以舊換新”,調(diào)整離婚購房相關(guān)限制……4月以來,多地開啟了新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整期。
新一波政策潮要來了嗎?政策重點(diǎn)在哪?未來房地產(chǎn)市場又將走向何方?
一線城市貸款政策再度優(yōu)化
4月8日下午,廣州住房公積金管理中心發(fā)布消息,調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款最高額度等事項(xiàng)。一線城市房地產(chǎn)政策的調(diào)整,立刻引發(fā)關(guān)注。
根據(jù)廣州新政,用公積金貸款購買自住房時(shí),個(gè)人申請貸款的最高額度從此前的60萬元調(diào)整至70萬元,兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度從100萬元調(diào)整至120萬元。
同時(shí),對購買新建一星級綠色建筑或新建裝配式建筑的,住房公積金貸款最高額度還可上浮10%,即“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度可分別達(dá)77萬元和132萬元;對購買新建二星及以上星級綠色建筑的,住房公積金貸款最高額度可按上浮20%執(zhí)行,即“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度可分別達(dá)84萬元和144萬元。
就在同一天,北京發(fā)布了《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法(征求意見稿)》,其中明確,同時(shí)滿足多個(gè)適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加,最高可上浮40萬元,但最高貸款額度不超過160萬元。
“提高公積金貸款額度,有利于提振剛需和改善性購房的積極性?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
除北京、廣州,4月8日,蘇州、沈陽也相繼出臺公積金政策,其中蘇州推出“零存零取”公積金貸款產(chǎn)品,沈陽放寬了“商轉(zhuǎn)公”貸款的申請條件。
一直以來,公積金的屬地屬性較強(qiáng),相比商貸利率更低,滿足居民住房剛需的特征明顯,優(yōu)化公積金政策是地方提振樓市的主要手段之一。截至4月9日,2024年各地已出臺公積金相關(guān)政策約70條。
除了公積金政策調(diào)整,廣東多地還在貸款利率上進(jìn)行了調(diào)整。從4月1日起,潮州、汕尾將階段性取消轄區(qū)首套房貸利率下限。此前,東莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕頭、江門、湛江、肇慶、陽江、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、云浮已取消首套房貸利率下限。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國包括南昌、贛州、青島、煙臺等多個(gè)城市,也宣布自4月1日起,階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
不設(shè)下限意味著,可以突破差別化住房信貸政策對于最低首套房利率的規(guī)定,就是可以突破LPR-20,降低按揭利率有助于降低購房成本、刺激剛需群體購房。
調(diào)整公積金貸款額度以及降低房貸利率,本質(zhì)都是降低購房成本,體現(xiàn)了各地對住房消費(fèi)的支持與推動。
多地樓市新政“上新”
近幾個(gè)月來,全國多地接連調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。
在北京,“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”的限購政策被廢止。根據(jù)此前要求,夫妻離異的,原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的,自離異之日起3年內(nèi),任何一方均不得在本市購買商品住房。政策廢止后,離婚購房不再審核離婚年限,只要其他資格達(dá)到要求即可購房。
此前,“假結(jié)婚、真購房”,通過購置多套房炒房的行為屢見不鮮。但目前,居民購房基本以剛需或換房改善性需求為主,專家表示,隨著投資性購房基本退出,舊政策不再適應(yīng)新形勢。
今年以來,不少地方也開始推行“以舊換新”。
比如在4月1日,鄭州市印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》。根據(jù)方案,2024年鄭州市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。
在江蘇海安市,4月2日舉行商品房“以舊換新”房票集中發(fā)放儀式,首批15名置換業(yè)主簽約后,當(dāng)即領(lǐng)到工作人員現(xiàn)場制作的房票。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2023年以來已有超30城表態(tài)支持房子“以舊換新”。
為何會出現(xiàn)這一波房地產(chǎn)市場政策潮?
“當(dāng)前,房地產(chǎn)市場調(diào)控的自主權(quán)已經(jīng)給到地方,地方負(fù)有穩(wěn)定行業(yè)和市場的責(zé)任?!崩钣罴握f,3月22日召開的國常會也明確“要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策”,這些都促使各地掀起了一波政策高峰,“廣東房地產(chǎn)市場很重要,接下來或還有相關(guān)政策調(diào)整、出臺。”
當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,也對更多政策調(diào)整有需求。
今年1—2月份,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,全國新建商品房銷售面積11369萬平方米,同比下降20.5%,其中住宅銷售面積下降24.8%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,全國重點(diǎn)100城新房成交面積同比降幅在四成左右?!安徽撌菑匿N售數(shù)據(jù)還是去庫存的數(shù)據(jù)來說,房地產(chǎn)市場都還是需要進(jìn)一步的支持。”易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
房地產(chǎn)市場將走向何方
進(jìn)入4月,后市如何?
“預(yù)計(jì)4月份開始全國50城新房交易指標(biāo)將有改善可能?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前新房成交已構(gòu)筑底部,二季度樓市將持續(xù)復(fù)蘇,其中一線城市正扮演復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊角色。
而在今年一季度,二手房市場的表現(xiàn)相對新房更好,專家也認(rèn)為接下來各地在二手房上的政策力度會加大,“只有把二手房盤活了,大家才有能力再去換房,二手房、新房的循環(huán)才能盤活。另外,對于改善性住房需求,接下來在住房面積標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)一步降低首付等方面可能會有一些突破性政策?!眹?yán)躍進(jìn)表示。
在廣深,今年3月出現(xiàn)二手房市場“小陽春”?!?月的銷售主要是‘以價(jià)換量’,并且是為就業(yè)、結(jié)婚、入學(xué)的剛需為主,隨著這波需求釋放,4月的成交量可能會承壓。但今年4月可能會比去年4月更好,因?yàn)橛兄@次的政策潮的刺激?!崩钣罴握f。
一系列調(diào)控政策后,房地產(chǎn)最終究竟會走向哪里?回顧今年國常會,“加快完善‘市場+保障’的住房供應(yīng)體系”或許就是最終的答案。
住房既是民生大事,又關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展?!巴ㄋ桌斫猓褪且尡U系臍w保障,市場的歸市場?!崩钣罴握J(rèn)為,未來商品房和保障性住房將嚴(yán)格分開。
“破局需要土地和產(chǎn)品層面的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,未來商品房項(xiàng)目將不帶價(jià)格、配建、戶型等限制,最終滿足市場對于豪宅、改善型的需求,也即讓商品房回歸真正的商品屬性?!崩钣罴伪硎?。
那么剛需和保障的住房如何解決?這一部分更多通過保障性住房解決。
“新市民、年輕人等,這個(gè)規(guī)模非常大,更多通過配租、配售保障?!崩钣罴芜M(jìn)一步認(rèn)為,這里可以借鑒新加坡住房制度的內(nèi)核,在年輕人、新市民的群體間構(gòu)建有租有買、價(jià)格比較低的保障性住房體系;而純市場化的商品房,主要用于改善性需求和豪宅需求等。
“當(dāng)剛需的住房問題真正解決了,也才能真正實(shí)現(xiàn)‘市場的歸市場、保障的歸保障’?!崩钣罴伪硎尽?/p>
轉(zhuǎn)自:南方日報(bào)
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